I ett köpcentrum är en hyresgästmixanalys fortfarande den viktigaste delen av fastighetsprestanda. När du får hyresgästprofilerna och mixen välbalanserad kan du driva fler försäljningar till fastigheten och stärka hyran för hyresvärden. Det är en ”ekvation” för egenskapens prestanda, och den bör respekteras.

I dessa tider då detaljhandels- och köpcentrumprestanda är under viss press, är det viktigt att du gör en affärsplan för fastigheter en gång om året och tar med i den planen viktiga delar av aktivitet och planering. Delarna av den planen bör innehålla:

  • Hyresgästblandningsanalys
  • Hyresgästmixstrategi
  • Hyresstandarder
  • Ankarhyresgäster
  • Vakanshanteringsplan
  • Lediga jobb marknadsföring
  • Intäkts- och utgiftsanalys och riktmärken
  • Kundprofiler
  • Försäljningsrekord för hyresgästsegment
  • Marknadsföringsstrategier för fastigheten
  • Hyresvärdens livscykelplaner
  • Program för att behålla hyresgäster
  • Investeringar och renoveringsinitiativ
  • Underhållsplanering
  • Konkurrentanalys

Så låt oss gå tillbaka till punkten med att analysera hyresgästmixen. Här är några idéer som hjälper dig att komma igång med det.

  1. Vilka ankarhyresgäster har ni i fastigheten och hur länge har de kvar i inflyttning? Om din ankarhyresgäst är viktig för fastigheten och mixen (det kommer sannolikt att vara fallet), behöver du ett förnyelse- eller ersättningsprogram som finns på plats för att lösa eventuella vakanshot.
  2. Specialhyresgäster bör vara väl anpassade till fastigheten och köparen. Placeringen av specialhyresgäster bör ske i ”kluster” som uppmuntrar försäljning och kunders uppmärksamhet. Om en shoppare köper varor i en butik, bör de intilliggande butikerna komplettera varandra för att potentiellt utöka försäljningspotentialen från varje shopperköp.
  3. Vissa av dina hyresgäster kommer att vara ”destination” i typ. Det betyder att du kommer att se människor besöka den butiken oavsett var den ligger. Ett postkontor är ett bra exempel. I ett köpcentrum är det bra att ha några av dessa destinationshyresgäster och sprida dem till platser där de gynnar den övergripande hyresgästmixen.
  4. Titta på ”tillåten användning” som beskrivs i varje hyresavtal. Till exempel, och när det gäller food courts, är det viktigt att se till att de ”tillåtna användningarna” och ”exklusiviteterna” som anges i varje hyresavtal respekteras. Ett av de vanligaste problemen i en food court är försäljning och tillhandahållande av ”kaffe”. Om du har en stor kaféåterförsäljare i köpcentret kan du förstöra dess handel genom att tillåta alla andra återförsäljare att sälja kaffe. Det är där en ”tillåten användning”-strategi är användbar.

Med alla dessa frågor kan du planera hyresgästmixen och hyresgästprofilen i fastigheten. En framgångsrik handelsfastighet handlar om strategi och planering. Om du förvaltar eller hyr ett köpcentrum är det din uppgift att inse detta och genomföra planen.