Om du är leasing- eller fastighetsförvaltare i ett köpcentrum kommer en av nyckelfakta för fastighetsprestanda att vara hyresgästmixen. Om hyresgästblandningen inte är korrekt kommer det att frustrera fastighetens framtid genom:

  • Dålig hyresgästförsäljning
  • Höga vakansfaktorer
  • Volatila hyresvillkor
  • Återhämtning av oförutsägbara utgifter
  • Instabil märkeshyra
  • Dåliga kundnummer eller besök på fastigheten

Så den bästa vägen framåt är att få en hyresgästmixplan eller strategi på plats så snart som möjligt. För att göra detta kan du använda följande grundplan för implementering av hyresgästblandningsplanen med hyresvärden:

  1. Sök information från hyresvärden om hur länge de vill behålla fastigheten som en investering. Det finns ett annat förhållningssätt till kort- och långtidsinnehav när det gäller hyresförhandling och hyresgästmix.
  2. Undersök de lokala köparna för att förstå vad de vill ha i sina vanliga shoppingmönster och behov. Vilken åsikt har de om fastigheten och hur kan du matcha eller förbättra den?
  3. Finns det några avsikter att bygga om eller riva fastigheten och av vilken anledning? Detta kommer att påverka dina hyresvillkor.
  4. Hur flyttar shoppare till fastigheten och genom fastigheten? Flödet av människor kommer att skapa höjdpunkter och platser för dina bra återförsäljare att hitta.
  5. Vilka är ankarhyresgästerna nu i fastigheten? Är hyresgästerna på väg att löpa ut (inom 2 år), och i så fall hur kommer du att lösa denna fråga? Vill du att ankarhyresgästen eller hyresgästerna ska förnya och på vilken grund? Du bör åtgärda eventuella frågor om ankarhyresgästen innan du tittar på specialiteten mindre hyresgäster.
  6. Finns det några flyttplaner för att flytta runt hyresgäster i fastigheten? Detta kommer att påverka din hyresgästmixstrategi och längden på hyresavtal som du förhandlar om.
  7. Dela upp dina hyresgäster i två eller tre grupper. Hyresgästgrupp 1 skulle vara de hyresgäster som du vill att för framtiden ska finnas kvar i fastigheten och på den grunden skulle du förhandla fram eventuella hyresavtal på rimliga villkor. Hyresgästgrupp 2 är de som du kanske skulle vilja bo i fastigheten men som är föremål för vissa förändringar i beläggning såsom flytt, renoveringar, ändrad tillåten användning eller ändrade hyresvillkor. Hyresgästgrupp 3 kommer att innehålla de som inte ska finnas kvar i fastigheten vid hyresavtalets utgång; de är inte till nytta för kunderna eller försäljningsnivåerna i den större fastigheten. Alla dessa hyresgästgrupper bör ses över var tredje månad eftersom det kommer att ske förändringar.
  8. Genom att ta var och en av hyresgästgrupperna 1, 2 och 3 ovan, dela upp dem i undergrupper av återförsäljarkategorier som mode, mat, el, smycken, sportartiklar, underhållning etc. Från dessa undergrupper kan du räkna ut vilka grupper fungerar bra med varandra och kan därför användas i kluster runt om i köpcentret. Grupperingen av hyresgäster nära varandra är i slutändan vad hyresgästmixstrategi handlar om.
  9. Identifiera vilka hyresgäster du behöver och inte finns i fastigheten nu. De kommer att bli Hyresgästgrupp 4. Börja se dig omkring i andra konkurrerande fastigheter för återförsäljare som uppfyller detta krav. De bör kontaktas och nätverkas för fastighetsflyttning till din fastighet när de når slutet av hyresperioden.
  10. Med tanke på hyresvärdens planer och de befintliga hyresgästprofilerna och mixen, skapa de standarder som ska gälla i alla nya hyresavtal som ska förhandlas fram. Lägg till detta en del oberoende värdering och prognos av marknadshyror som gäller på din plats för en fastighet av din typ.

Dessa faktorer hjälper dig att få igång hyresgästanalysen och planen.

Du kanske aldrig har ägt en båt tidigare, eller så kanske du redan har din egen båt, men det passar dig inte. Här är de saker du behöver tänka på innan du köper en båt.

Hur kommer du att använda den?

Kommer du att åka båt mest ensam? Eller kommer du vanligtvis att fiska med en eller två andra personer? Det kan vara en besvikelse att köpa en båt och sedan få reda på att den är för liten för hela familjen, så att du inte får tillräckligt mycket användning av den. Omvänt, om du köper en båt som är för stor, och det bara är du som använder den, kan du tycka att det är för krångligt att ta ut. Tänk på hur du vill använda den. Det är förmodligen en säkrare satsning att skaffa en större istället för mindre för säkerhets skull. Du vill inte lämna dina barn eller dina vänner på land! (Förutom kanske om du gör det: då kan du få en liten fiskerigg bara för dig och för lite lugn och ro!)

Hur ofta kommer du att använda den?

Om du bara ska vara nöjesbåtare, eller om du inte bor nära vatten, så vill du förmodligen ha en båt som får plats på en trailer. Om du kommer att ta ut den mer än bara på helgerna, bör du överväga att hålla den i en marina. Kom ihåg att ta hänsyn till kostnaderna för att lagra din båt när du gör din budget: en typisk tumregel är att dubbla dina månatliga betalningar för att ta reda på hur mycket du verkligen kommer att spendera på underhåll, underhåll och lagring.

Var ska du använda den?

Skaffa en båt som du kommer att kunna komma åt, oavsett hur du planerar att göra det. Om du bor långt från närmaste sjö eller flod, kommer du att vilja ta reda på hur du kommer att ta dig till din båt. Tänk också på om du kommer att använda din båt i sötvatten eller saltvatten, eftersom det ibland kan göra skillnad för de material du vill köpa.

Om du kommer att vara i de stora sjöarna eller i havet, kommer du att vilja ha en annan typ av båt än om du ska vara i floder. För dessa typer av sjöar, eller sjöar med mycket hackigt vatten, vill du ha en båt med ett djupt V-skrov så att din åktur inte är lika ojämn.

Vilken typ av båt vill du ha?

Att köpa en kajak är helt annorlunda än att köpa en skonare. Du kommer förmodligen att ha en uppfattning om vilken typ av båt du vill ha när du går för att göra ditt köp. Vill du ha en som har en motor? Vill du ha en som är specialiserad för fiske? Det finns många olika typer av fiskebåtar och andra specialbåtar. Kanske är du intresserad av en segelbåt.

Det bästa sättet att ta reda på vilken typ av båt du vill ha är att prata med andra båtägare. De berättar gärna om sina bästa köp (och ibland också de sämsta, som du kan lära dig av). De kanske till och med tar dig ut på en runda i deras båt när du överväger dina alternativ.

I slutändan kommer du att veta vilken båt som är rätt för dig. Gör din research och du kommer att känna dig väl förberedd att köpa vilken båt du vill!

Om din yacht är över 26 fot lång är det ett krav för dig att ha en yachtförsäkring i kraft. Försäkringar för yachter som är mindre än 26 fot långa kallas tekniskt för båtförsäkring, men för större yachter behövs individuella försäkringar på grund av de ökade värdena och utbudet av krav. De allmänna principerna för både yachtförsäkring och båtförsäkringstyper är dock likartade.

Det finns två viktiga skäl till att ha en yachtförsäkring. Det första är att skydda din finansiella investering mot skada, stöld, brand eller någon annan händelse som kan orsaka fullständig eller partiell förlust av ditt värdefulla fartyg. För det andra, om en annan person eller yacht skadas eller skadas av din yacht kommer en ekonomisk kompensation att betalas ut av din yachts försäkringsgivare.

Vilka är de viktigaste delarna du behöver undersöka när du försäkrar din yacht?

Omfattande täckning – Det finns tre huvudsakliga försäkringsområden för din yacht; fysisk skada, t.ex. kollision, brand och skadegörelse eller stöld. Vissa policyer tillåter dig att göra ett urval bland dessa. Om du väljer att inte ta en eller flera av dessa försäkringstyper så tar du hela risken i det olyckliga fallet att en sådan händelse inträffar. Det kan också leda till problem om du har försäkrat dig för skada, men själva skadan är en kombination av kollision och brand. Så, vid närmare eftertanke, försäkrar den stora majoriteten av yachtägarna sig förnuftigt mot alla risker genom en heltäckande yachtförsäkring.

Hemförtöjningsplats – Många policyer frågar var din båt normalt ligger förtöjd. Det är viktigt att vara sanningsenlig och korrekt om detta när du ansöker om en båtförsäkring för din yacht. Du kan hålla din yacht förtöjd i en brygga eller marina, eller så kan den tillbringa sin tid i en tidvattenförtöjning, men hur som helst måste du vara ärlig så att du kommer att täckas ordentligt av din båtförsäkring i händelse av en olycka.

Tredjeparts ansvar – I den olyckliga händelsen att din yacht blir skadad, stulen eller helt utbränd, har du alltid valet att inte göra någonting och helt enkelt acceptera din förlust. Men om du eller din yacht skadar en annan person eller orsakar skada på deras egendom, har du inte det alternativet. Du måste sträcka dig ner i din egen ficka för att göra ersättning. Det är här den tredje parten av din yachts försäkring träder i kraft så att du inte behöver betala ut personligen. Även om det inte finns ett övergripande krav på försäkringsskydd så finns det många orter där det är nödvändigt – ett exempel är i de flesta hamnar, marinor och hamnar där en minimiförsäkring krävs, kanske 2 miljoner dollar.

Täckning efter plats – Var noga med att förstå var din försäkring täcker din yacht. De flesta yachtförsäkringsbolag är ganska generösa med sin definition av seglingsområde, men se till att du läser och tydligt förstår eventuella begränsningar. Sortimentet kan alltid utökas vid behov, men vissa tilläggspremier kan krävas. Platsen är en viktig faktor med den icke-seglande delen av din försäkring också. Ett exempel är när yachten förvaras vid kaj, antingen över vintern eller för reparationer och underhåll. Ett annat exempel är om din yacht ska transporteras på väg.

Försäkringsvärde – När du bestämmer din yachts värde för sjöförsäkringsändamål finns det två huvudsakliga alternativ. Den första är av en överenskommen figur som skrivits in i policydokumentet. Den andra är genom värdering. I det senare fallet bestäms värdet av en sjöinspektör efter en yachts förlust. Att ha en i förväg överenskommen siffra i din försäkring ger större säkerhet i händelse av en skadeanmälan; en andra fördel är att, eftersom siffran är överenskommen i förväg, en förlikning kan verkställas snabbare.

Uppläggningsperiod – Det är en ”funktion” hos vissa yachtförsäkringar att du inte seglar vid vissa tider på året på vissa platser för att undvika extremt väder och på andra för att undvika de djupa vintermånaderna. Granska din policy noga för att verifiera eventuella krav på uppläggningsperiod.

Hur lätt är det att göra ett anspråk? – En yachtförsäkring är bara så bra som din förmåga att göra anspråk på den i händelse av en incident. Prata med andra seglare och seglare vid din brygga, marina eller segelklubb. Använd deras erfarenheter för att kolla upp de försäkringsbolag och mäklare som är bäst att använda, eller undvika, så att du kommer att upptäcka att det är enkelt att lämna in en skadeanmälan om det någonsin skulle behövas.

Skadar du din växellåda när du växlar?

Clutch Dog växellådor

Utombordsmotorer och de flesta drevväxellådor (som Mercruisers Alpha-drev) använder en hundkopplingsinställning för att välja och växla växel.

Om du väljer växel långsamt och försiktigt med dessa växellådor kommer du faktiskt att skada växellådan.

Hör du ett malande eller tjattrande ljud när du väljer antingen framåt- eller backväxeln?

Om du gör det behöver något ändras eller en dag kommer din nedre enhet inte att ha någon drivkraft och den kommer hela tiden att hoppa ur växeln.

Först ska jag förklara hur den nedre enheten/växellådan fungerar.

De har en ingående axel som drivs från motorn eller ”power head”. (Denna ingående axel kallas drivaxeln. Drivaxeln har ett kugghjul anslutet till botten av den som kallas pinjongdrevet. Pinjongdrevet är alltid i konstant ingrepp med framåt- och backväxlarna. roterar framåt och backväxeln. Mellan framåt- och backväxeln finns en mekanism som väljer växel. Detta kallas Clutch Dog.

Clutch Dog sitter på propelleraxeln som sticker ut på baksidan av växellådan och driver propellern. Clutch Dog har en invändig spline som är i konstant ingrepp med propelleraxeln.

Tänk dig att Clutch Dog har en fram- och en baksida. I varje ände har den stora, fyrkantiga tänder. När du väljer växel på motorn flyttar du Clutch Dog framåt och bakåt längs propelleraxeln.

När Clutch Dog flyttas för att välja växel kopplas den in med samma stora fyrkantiga tänder på den speciella växeln som läggs i.

Kom ihåg att båda de utgående växlarna (framåt och bakåt) roterar eftersom de är i konstant ingrepp med kugghjulet (ingångsväxeln).

Om du väljer växel långsamt kommer Clutch Dog långsamt att gå in i växeln. Denna långsamma rörelse gör att redskapets tänder ”hoppar” över tänderna på Clutch Dog. Denna kontinuerliga överhoppning sliter bort de fina vassa kanterna på tänderna och kommer så småningom att få motorn att hoppa ur växeln.

Hur man väljer redskap

· Sättet att undvika att skada din växellåda är att välja växel. Det betyder att du bokstavligen slå motorn i växel så att du hör ett rent ingrepp i växellådan, inte prat.

· Du bör också pausa i neutralläge när du växlar från framåt till back eller vice versa. Detta ger propellern tid att sluta snurra.

· Växla inte till backen när du rör dig snabbt framåt. Det skapar en enorm mängd onödig kraft på växellådan (och motorn). Sakta ner båten från planet, gå tillbaka till tomgång och pausa i neutralläge för att låta båten sakta ner rätt fart. Reverse är enbart en omvändning, inte en paus…

Motorns tomgångsvarvtal för högt

· En annan orsak till att kopplingshunden skadas är att tomgångsvarvtalet kan vara för högt. Om din motor går på tomgång högre än runt 900 rpm i neutralläge kommer du att skada varje gång du väljer växel.

Så…

· Se till att ditt tomgångsvarvtal är inställt på vad tillverkaren rekommenderar!

· Välj växel positivt

· Paus i neutralläge mellan växlingarna.

· Låt båten sakta ner innan du växlar till backning

· Låt växellådsoljan bytas var 100:e timme eller årligen, beroende på vad som kommer först.